Właściciel, który ustanawia hipotekę za cudzy dług, nie staje się kredytobiorcą. Staje się jednak dłużnikiem rzeczowym. Wyjaśniamy, czym ryzykuje i co powinien uzgodnić przed podpisaniem dokumentów.
Dawca zabezpieczenia to praktyczne określenie właściciela, który udostępnia nieruchomość pod hipotekę zabezpieczającą cudze zobowiązanie. Po ustanowieniu hipoteki właściciel staje się dłużnikiem rzeczowym wobec wierzyciela hipotecznego.
Nie oznacza to, że zaciągnął kredyt albo otrzymał środki. Oznacza, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z konkretnej nieruchomości, jeżeli dłużnik osobisty nie wykona zobowiązania.
| Rola | Źródło odpowiedzialności | Zasadniczy zakres ryzyka |
|---|---|---|
| Dłużnik osobisty | umowa finansowania | cały majątek, zgodnie z umową i prawem |
| Poręczyciel | umowa poręczenia | co do zasady odpowiedzialność osobista określona w poręczeniu |
| Dłużnik rzeczowy | prawo obciążające nieruchomość | egzekucja z obciążonej nieruchomości do granic zabezpieczenia |
To rozróżnienie trzeba zachować także w dokumentach. Właściciel nieruchomości powinien sprawdzić, czy oprócz zgody na hipotekę nie podpisuje jednocześnie poręczenia, przystąpienia do długu albo innego zobowiązania osobistego. Taki dodatkowy dokument może rozszerzyć ryzyko poza nieruchomość.
W księdze wieczystej wpisuje się sumę hipoteki. Nie musi być równa kapitałowi kredytu, ponieważ może obejmować także określone należności uboczne. Właściciel powinien znać przed podpisaniem:
Nie wystarczy informacja „kredyt wynosi milion złotych”. Istotna jest dokładna treść dokumentu i wpisu.
Hipoteka nie przenosi własności nieruchomości automatycznie na wierzyciela. Wierzyciel musi dochodzić roszczenia w przewidzianej prawem procedurze. Z perspektywy właściciela końcowym ryzykiem pozostaje jednak egzekucja z obciążonego obiektu.
Sprzedaż nieruchomości po ustanowieniu hipoteki również nie usuwa zabezpieczenia. Hipoteka obciąża nieruchomość bez względu na zmianę właściciela, dlatego każdy nabywca sprawdza dział IV księgi.
Dokumenty dla wierzyciela nie zastępują umowy regulującej relację wewnętrzną. Właściciel i firma powinni ustalić m.in.:
To zakres do indywidualnego przygotowania przez prawnika. Gotowy wzór z internetu nie zna kwoty, relacji stron ani treści umowy z finansującym.
Podstawę całej konstrukcji opisujemy w artykule nieruchomość osoby trzeciej jako zabezpieczenie kredytu firmowego.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Dokumenty transakcji wymagają indywidualnej analizy.
Dysponujemy nieruchomościami, których właściciele są gotowi ustanowić na nich hipotekę pod finansowanie działalności gospodarczej.